Những nguyên tắc vàng trong thẩn định giám định giá

Những nguyên tắc vàng trong thẩn định giám định giá.Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định.

Những nguyên tắc vàng trong thẩn định giám định giá tại TPHCM

1.1.  Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhấ trong thẩm định giám định giá

1. a) Khái niệm

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

          Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường.

1. b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất trong thẩm định giám định giá của tài sản

– Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.

– Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời.

Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính các khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản .

1. c) Yêu cầu của nguyên tắc

          Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản

1.2.  Nguyên tắc thay thế trong thẩm định giám định giá

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.

          Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.

          Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm.

          Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

1.3. Nguyên tắc dự báo trong thẩm định giám định giá

          Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường,… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá. Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản

1.4.  Nguyên tắc cung – cầu trong thẩm định giám định giá

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản.

Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường đến cung cầu.

Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.

1.5.  Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

1.6. Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

          Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.

1.7.Nguyên tắc phù hợp trong thẩm định giám định giá

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

2. Các nguyên tắc khác trong thẩm định giám định giá

           Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó

Vận dụng Các Nguyên Tắc trong thẩm định giám định giá

Nguồn: http://vnvc.com.vn/

Xem thêm:

Các dịch vụ thẩm định giám định giá tại TPHCM – Công ty Vaska